建築・土木の「概算」を正しく行うための実務ガイド：手法・精度・留意点
エバープレイ編集部はじめに：概算の重要性
建築・土木のプロジェクトにおける「概算」は、事業可否判断、予算要求、発注方式の選定、スケジュール立案など意思決定の基礎となる重要な工程です。概算の精度や前提条件、リスク取り扱いが不十分だと、後段で大幅なコスト超過や工期遅延を招きます。本稿では概算の基本概念、手法、精度の目安、留意点、実務的なチェックリストとツール例を示し、現場で使える知見をまとめます。
1. 「概算」とは何か — 定義と用途
概算は、詳細な設計が整っていない段階で求められる費用見積りであり、完成した見積り（実施設計段階の積算）とは区別されます。用途は主に：
- 事業採算性の予備判断（投資判断）
- 予算要求（自治体・国などへの概算要求）
- 基本設計段階での設計方針決定支援
- 発注スキームや資金調達計画の判断材料
概算は「概算工事費」「概算見積」「概算要求」などと呼ばれ、フェーズや目的により求められる精度や情報の粒度が変わります。
2. 概算の精度と分類（目安）
概算の精度は、設計段階や用いる手法で大きく変わります。国際的にはAACE（Association for the Advancement of Cost Engineering）等の分類が参照されており、一般的な目安は次のとおりです（あくまで参考範囲）：
- 初期（概念）概算：精度レンジ ±30〜±50％程度（巨大・複雑プロジェクトではさらに幅が広がる）
- 基本設計段階の概算：精度レンジ ±15〜±30％
- 実施設計後の見積：精度レンジ ±5〜±15％
これらは前提条件、地域差、物価変動、契約方式、地盤・既設条件の不確実性等の影響を受けます。
3. 概算で使われる主な手法
用途に応じて手法を使い分けます。代表的な方法は次の通りです。
- 類推法（アナロジー）：過去の類似案件の実績を参照してスケール変換し概算する。情報が乏しい初期段階で有効だが、類似性の判断が重要。
- 基準（単価）法：単位数量に標準単価や地域単価を乗じて積算する。建築・土木で広く用いられる手法で、数量が確定していれば精度が高まる。
- パラメトリック法：面積、延長、体積など設計パラメータとコストの経験式を用いる。初期のスケーリングに便利。
- 分解（エレメンタル）法：構成要素を細分化して個別に単価を掛け合わせる。詳細設計に近い段階で採用。
4. 前提条件と除外項目の明示
概算では前提条件を明確に書き出すことが必須です。少なくとも次を文書化してください：
- 地盤条件の想定（改良の有無、深さ）
- 施工条件（夜間工事、交通規制、近接工作物）
- 設計基準・品質水準（仕上げランク、耐震レベル等）
- 物価・資材価格の基準時点（月/年）
- 含まれる費目（仮設、残土処理、外構、消費税等）と除外項目
これにより「見積はこういう前提で出している」という説明責任が果たせ、後の齟齬を減らせます。
5. コンティンジェンシー（予備費）とリスク対応
不確実性に対処するためのコンティンジェンシー（予備費）の設定は概算で最も重要な作業の一つです。実務では次の区分で考えると整理しやすいです：
- 既知の見落とし（スコープの未確定）：プロジェクトリスクに基づくコンティンジェンシー（一般的に10〜30％の範囲）
- 未知の事象（極端な外乱）：マネジメントリザーブ（管理予備）として別枠で確保
パーセンテージはプロジェクト規模・複雑性・地盤や法規制の不確実性に依存します。リスク登録簿を作り、確率×影響で金額を算出するリスク見積りが望ましいです。
6. 物価上昇（エスカレーション）と時差対応
概算は作成時点の価格水準を基にしますが、実際の支出は将来に発生します。特に長期プロジェクトでは資材価格や労務費の上昇をエスカレーションとして反映する必要があります。一般的には工期ごとの年率（例：年率1〜3％）を前提に感応度検討を行いますが、近年の鋼材・燃料の急騰を踏まえ敏感に扱うべきです。
7. 公共工事における概算と法令適合
日本の公共工事では、概算は予算段階で用いられることが多く、国土交通省や地方自治体の「積算基準」「設計労務単価」等が参照されます。発注方式（一般競争入札、指名競争、随意契約等）によって求められる見積りの粒度が異なります。公共事業特有の手続き（概算要求、事業仕分け、予算化手続）を理解した上で概算を作る必要があります。
8. 実務的チェックリスト
概算作成時に最低限確認すべき項目：
- 前提条件（地盤、基準時点、含まれる範囲）を文書化しているか
- 使用した単価やデータソース（社内実績、公共積算基準、建設物価等）を明示したか
- 不確実性に対するコンティンジェンシーを設定し、理由を説明できるか
- スコープ変更に対するコスト影響の見積方法を示しているか
- 感度分析（主要コスト要素の±変動による影響）を実施したか
- 関係者（設計、施工、発注者）との前提合意を得ているか
9. ツールとデータソース
概算精度を高めるための現代的な手段：
- BIM（3Dモデル）による数量自動抽出と連携したコスト算出
- 過去実績データベースの整備（類似プロジェクトの実費を蓄積）
- 市場価格データ（建設物価、資材メーカーの公表単価）
- リスク管理ツールと感度分析ツール（Monte Carlo等）
10. よくある失敗と回避策
頻出するミスと対策例：
- 前提の不明確化：文書化して関係者合意を取る
- 過度に楽観的な単価・工期想定：保守的なレンジと感度分析で検証
- コンティンジェンシー未設定：リスクベースで明示的に積算
- 過去データの未活用：類似案件から学び自社データベースを構築
11. まとめ：概算は「意思決定のための道具」
概算は完璧な答えを出すものではなく、将来の不確実性を踏まえた合理的な判断材料を提供することが目的です。重要なのは前提・範囲を明確にし、不確実性を数値化して可視化すること、そして関係者と合意を取るプロセスです。適切な手法とデータ、リスク対応を組み合わせれば、概算はプロジェクト成功のための有力なガイドとなります。
参考文献
- 国土交通省（MLIT） — 公式サイト（公共工事・積算基準等の情報）
- AACE International — Cost Estimate Classification and Standards
- 建設物価調査会 — 建設物価データベース
- 一般社団法人 日本建築学会（AIJ） — 建築技術に関する資料
投稿者プロフィール
