再建築不可物件とは？購入リスク・賢い活用方法まで徹底解説
エバープレイ編集部再建築不可物件とは何か
再建築不可物件（さいけんちくふかぶっけん）とは、現状の建物を解体した後、同じ場所に新しい建物を建てることができない土地・建物を指します。
一般的には「再建築ができない家」「建て替えができない物件」とも呼ばれ、主に以下のような法的要件を満たしていないことが原因です。
特に都市部の古い住宅街などで見られ、相場より大幅に安いため投資家にも人気がありますが、リスクも大きい特殊な物件といえます。
再建築不可になる主な理由
再建築不可は、多くの場合「接道義務」を満たしていないことが原因です。
1. 接道義務（建築基準法43条）を満たしていない
建築基準法では、敷地が以下の道路に2m以上接していなければ建物を建築できません。
- 幅員4m以上の道路
- 位置指定道路
- 公道・私道の認定道路
この条件を満たさない土地は、建替えができず「再建築不可」となります。
よくあるケース
- 細い私道の奥に建物がある
- 路地状敷地（旗竿地）で接道部分が2m未満
- 隣家の敷地を通らないと道路に出られない
- 昔のまま道路が認定されていない
2. 道路が建築基準法上の“道路”として扱われていない
幅員が4m未満の道路は原則建築不可ですが、昭和25年以前から存在する道路で自治体が指定したものは「43条2項道路」として扱われ、建築可能になる場合があります。
指定の有無によって再建築の可否が変わるため、自治体への確認が欠かせません。
3. 市街化調整区域など、そもそも建築制限の強い地域
都市計画法により、建築に厳しい制限がかかるエリアも存在します。
再建築不可物件の特徴
- 市場価格が通常より2〜5割ほど安い
- 築年数が古い建物が多い
- リフォームは可能
- 住宅ローンが組めない場合がある（特に銀行）
- 売却が難しい傾向がある
- 投資目的で購入されるケースも多い
価格が安い分、購入者は多いものの、出口戦略（将来的な売却）は慎重に考える必要があります。
再建築不可物件のメリット
1. 価格が安い
最大のメリットは価格です。
通常の物件と比べて非常に安いため、以下のような用途で人気があります。
- 投資用として賃貸運用
- 事業用スペース
- 田舎暮らし・別荘用途
- セカンドハウス
- リノベーション前提の趣味用物件
2. 固定資産税・都市計画税が安くなる傾向
建物価値が低い・土地の評価が低いことで、税負担も軽くなりやすいです。
3. リフォームやリノベーションは自由に可能
建替えはできないものの、現存する建物をリフォームすることは可能です。
再建築不可物件のデメリットとリスク
1. 建替えができないという根本的な制限
建物が老朽化しても、新しく建て替えることはできません。
耐震性や長期利用に不安が残ります。
2. 住宅ローンが利用できない場合が多い
多くの金融機関が担保価値の低さから融資を拒否します。
現金購入になるケースが一般的です。
3. 売却が難しい
価格を下げても売れないことがあり、資産価値が低いのは大きなデメリットです。
4. 将来的に老朽化による解体費用が発生する
建替え不可でも解体だけは必要です。
解体費は戸建てで100〜200万円以上が目安です。
再建築不可物件を「再建築可能」にする方法はある？
条件が揃えば可能です。代表的な方法は次のとおりです。
1. 隣地・私道の土地の持ち分を取得する
隣地の一部や私道を買い足して接道義務を満たせば建築可能になることがあります。
2. 道路を建築基準法の道路として認定してもらう
自治体が判断するため時間はかかりますが、
「既存の道路を2項道路として扱う」ことで建築可能となるケースがあります。
3. セットバック（道路後退）を行う
道路幅が4m未満の場合、敷地を後退させて道路幅を確保する方法です。
4. 他の住民と共同で道路整備を行う
複数の所有者と協力し、道路を整備して自治体の認定を得る方法です。
いずれも費用や調整が必要で、簡単ではありませんが、
再建築不可物件を資産価値の高い土地へ転換できる可能性があります。
再建築不可物件は買うべきか？
目的に応じて判断が変わります。
購入に向いている人
- 現金で購入できる
- 賃貸運用の収益物件目的
- リフォーム前提で古い家を楽しみたい
- 田舎暮らしや趣味用の拠点を求めている
- 長期間保有しても問題ない
購入を避けるべき人
- 将来売却益を重視する
- 耐震性や建物の安全性が不安
- 住宅ローンを利用したい
- 資産価値が落ちることを避けたい
投資としては利回りが良いこともありますが、出口戦略を考慮しないと損失につながります。
まとめ：再建築不可物件はリスクと可能性の両方を持つ特殊不動産
- 再建築不可物件は「建替えができない不動産」
- 原因の多くは「接道義務を満たしていない」こと
- 価格が安いが融資が使えず、売却しにくいデメリットも大きい
- 工夫次第で再建築可能にする道もある
- 投資目的では人気だが、用途とリスク管理が必須
購入前に不動産会社・建築士・行政と相談することで、
その物件の価値やポテンシャルを正しく見極めることができます。
参考文献
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