竣工図とは何か：作成手順・品質管理・維持管理で役立つ実務ガイド
エバープレイ編集部はじめに — 竣工図の重要性
竣工図（しゅんこうず、英: as-built drawings）は、設計図に対して施工中に発生した変更や現地実態を反映した完成時点の図面を指します。建築・土木の現場では、完成後の保守・維持管理、将来の改修・増築、性能評価や災害復旧の際に不可欠な情報源となります。本稿では竣工図の定義、作成手順、品質管理、デジタル化・BIM活用、保管・運用上の留意点などを実務視点で詳しく解説します。
竣工図の定義と種類
竣工図は単なる平面図の修正に留まらず、以下のような複数の図面・書類を含むことが一般的です。
- 建築図（平面図・立面図・断面図など）
- 構造図（主要な構造要素の寸法・材質・補強位置）
- 設備図（給排水・空調・電気・防災設備の配管・配線経路）
- 配置図・外構図（敷地境界、舗装、外構設備）
- 仕上表、材料仕様、施工記録、試験成績書、検査記録
プロジェクトの種類（公共工事、民間建築、土木構造物）によって要求される項目や詳細度は異なりますが、共通して現況を正確に反映することが求められます。
竣工図を作る目的
- 引き渡し後の維持管理・点検（設備の位置情報や仕様を把握するため）
- 改修・増築・耐震補強の設計支援（既存構造や埋設配管の正確な情報）
- 品質保証・検査記録としての証跡（施工者の責任範囲の明確化）
- 災害時の復旧計画（火災・地震・浸水時の対応を迅速化）
法的・契約上の位置づけ（国内実務の一般論）
日本の建築・土木分野では、公共工事契約書や仕様書に竣工図の作成・提出に関する規定が含まれることが多く、発注者が定めた基準に従って作成し提出することが求められます。民間物件でも設計図との相違を記録するために竣工図は作成されるのが一般的です。具体的な保存期間やフォーマット、電子化に関する規定は発注者・契約によって異なりますので、契約段階で要件を明確にしておくことが重要です。
竣工図作成のタイミングと関係者
竣工図の作成は主に以下の工程で行われます。
- 施工段階での随時記録（施工管理者が現場変更や条件を記録）
- 工事完了時の最終測定（現地実測や試験結果の反映）
- 竣工検査・確認を経た図書の最終版作成（施工者→設計者→発注者へ提出）
関係者としては、施工管理者、設計者、品質管理担当、維持管理担当（発注者側）などが挙げられます。特に設備系は施工者側と設備メーカーの情報連携が重要です。
作成手順（実務フロー）
一般的なフローは下記の通りです。
- 施工中の変更管理：設計変更や現場判断は全部門で記録（指示書、変更図、写真）
- 現地測量・実測：配管・配線・基礎などは竣工前に実測して寸法・座標を記録
- 図面への反映：設計図に差分として修正を追記（スケール・注記・レイヤ管理）
- 検査・試験結果の添付：圧力試験、強度試験、絶縁測定などの成績書を添付
- レビューと承認：設計者が最終チェック、発注者へ提出して受領を得る
実測と精度のポイント
土木構造物や設備の埋設配管は、後に穿孔や掘削で重大な事故を招く恐れがあるため、実測精度が極めて重要です。実測方法としてはトータルステーション、GNSS、レーザースキャナ、現場写真と寸法メモの併用などが用いられます。精度要求は用途や仕様によりますが、設備配管の位置は数十ミリ単位、構造部は数ミリ〜センチ単位の管理が求められることが多いです。
デジタル化とBIMの活用
BIM（Building Information Modeling）を用いると、設計段階から施工、竣工図、維持管理まで一貫した情報管理が可能になります。BIMモデル上で施工中の変更をトラッキングし、最終的なAs-builtモデルを作成することで、竣工図の精度と利便性が飛躍的に向上します。また、3Dレーザースキャニングで得た点群データをBIMと突合することで、実測と設計との差分解析が効率的に行えます。
ファイル形式とデータ管理
竣工図は紙図面だけでなく電子データでの管理が推奨されます。一般的なフォーマットはPDF（図面保管用）、DWG/DXF（CADデータ）、IFC（BIM交換フォーマット）などです。電子データ化に際してはメタデータ（作成日、作成者、改版履歴、試験成績のリンク）を付与し、検索・管理しやすいフォルダ構成やドキュメント管理システムを利用することが望まれます。
品質管理とチェック項目
竣工図の品質を確保するための代表的なチェック項目は以下の通りです。
- 図面の整合性（各図面間の座標・高さの一致）
- 実測値の証跡（測定日、測定方法、測量者の記録）
- 変更履歴の明示（変更箇所、承認者、変更理由）
- 添付書類の完全性（試験成績書、検査合格証、メーカー仕様書）
- 図面の可読性（記号・注記の統一、図例の明示）
よくある問題点と対策
実務上のトラブル例とその対策を挙げます。
- 問題：施工中の記録不足で正確な竣工図が作れない。対策：日々の記録をフォーマット化し、写真＋寸法メモを必須化。
- 問題：設備配管の埋設深さや位置の誤差。対策：重要配管は着工前に座標管理し、複数段階でチェック測定を実施。
- 問題：電子データの互換性不足。対策：国際的な交換フォーマット（IFC等）や標準レイヤ/記号体系を採用。
保管期間と引き渡し後の運用
竣工図は所有者に引き渡された後、維持管理や法令対応のため長期保存が望まれます。公共工事では規定された期間の保存が契約で示されることが多く、民間でも最低限の保存年数を定めることが推奨されます。運用面では、定期点検時に竣工図と現況の差分を確認し、必要に応じて更新することが維持管理の効率化につながります。
災害対応・復旧での活用
災害時には迅速な復旧が求められます。竣工図が正確に整備されていれば、埋設設備の位置特定、応急復旧計画、危険箇所の特定が早期に行えます。特にライフライン系（ガス・電気・水道）は被害拡大防止のために即時の情報アクセスが不可欠です。
実務的なチェックリスト（作成時の簡易版）
- 変更指示書・施工写真が図面に紐付けられているか
- 主要寸法・座標・高さが実測値で記録されているか
- 試験・検査成績書が揃っているか（添付済みか）
- 図面フォーマットとレイヤ、記号体系が統一されているか
- 最終承認（設計監理者、施工者、発注者）が明示されているか
まとめ
竣工図は単なる完成図面ではなく、建築物・構造物のライフサイクル全体を支える重要な記録です。施工中の記録習慣化、適切な実測手法、BIMや点群データの活用、明確な品質チェック、そして契約段階での要件整理が、質の高い竣工図をつくる鍵になります。適切に整備された竣工図は、維持管理コストの削減、改修時の安全確保、災害対応の迅速化に直結します。
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